«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: ипотечные лайфхаки

О тенденциях на рынке жилья и ипотечных лайфхаках рассказал руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак в эфире программы «Квадратные метры» на радио «ПЛН FM» (102.6 FM).

- Олег Михайлович, предлагаю вам начать, традиционно, с того, какие изменения происходят на рынке прямо сейчас. Какие тенденции? Может быть, что-то улучшилось?

- Каждый раз мы надеемся, что что-то улучшилось, но об улучшениях говорить пока рано. Мы с вами встречаемся раз в месяц. За месяц и в мире, и в нашей стране, и, конечно же, в экономике, в строительном секторе происходят изменения. Их достаточно много. Однако положительными пока эти изменения я назвать не могу. К сожалению, если говорить объективно, все это мы прекрасно с вами понимаем, надеемся на лучшее. Видим, что постепенно ключевая ставка меняется в лучшую сторону для тех, кто ждет доступных кредитов, ждет того, когда будет уже бизнес развиваться в нормальном русле. И лизинг можно будет брать по каким-то доступным программам, и те же кредиты, и те же ипотечные продукты. Это то, что нас сегодня волнует.

Мы видим, что сегодня базовая ставка, допустим, по ипотеке - уже составляет не заоблачных 30%, а какие-то заоблачные 22%. Конечно, это ненормально. И под этот процент, конечно же, ипотеку брать нельзя ни в коем случае. Однако мы видим тенденцию не к увеличению, а к снижению. На мой взгляд, это положительный, скажем так, тренд. Если он сохранится, то такими темпами, возможно, через год-другой ипотека станет уже более доступной для тех, кто не попадает под льготную программу «Семейной ипотеки».

Как мы с вами знаем, «Семейная ипотека» на сегодняшний день - это основной инструмент для приобретения квартир среди наших граждан. Сейчас я говорю конкретно про Псковскую область, про Псков, про Великие Луки. Я ответственно заявляю, что доля «Семейной ипотеки» на сегодняшний день в продажах новостроек составляет порядка 90%. «Семейная ипотека» - это драйвер продаж и, соответственно, драйвер вообще строительной отрасли. Потому что сейчас, если, например, эту ипотеку совсем отменить, то я уверенно говорю, что строительная отрасль не только в нашем регионе, а по всей стране просто-напросто встанет. И 90% строительных компаний просто перестанут существовать. Представьте себе стоимость квартир на сегодняшний день, она выросла за последние четыре года уже более чем в два раза, а в некоторых случаях и в три раза, если мы говорим о квартирах в хороших районах, где хорошо продаются, и о небольших метражах, допустим, о квартирах-студиях. На сегодняшний день они уже продаются в районе 110 тысяч рублей за квадратный метр, что для нашего региона, для нашего города совершенно не слыханная цифра. И, конечно же, если не будет у таких инструментов поддержки, как «Семейная ипотека», либо каких-то других льготных программ, то, соответственно, застройщики просто-напросто не смогут строить новостройки, так как у них не будет входящих денег. Вот и все.

Эта ситуация имеет цепную реакцию. Буквально в феврале банки очень серьезно ужесточили выдачу «Семейной ипотеки». Я общаюсь практически со всеми застройщиками нашего города, практически со всеми у меня есть и определенные общие дела, и общие строительные объекты, и со многими я дружу, поэтому информацию, которую я довожу, я знаю из первоисточника. Ну и сам, конечно же, я являюсь застройщиком, поэтому это не какие-то статистические цифры человека, который далек от реальных дел, который пользуется какими-то источниками из интернета и так далее. Я вам говорю как практик, как человек, который реально в этом во всем варится. И скажу следующее, что сегодня из 10 обратившихся граждан в банк, которые подходят под «Семейную ипотеку», только три гражданина, то есть 30-40% получают одобрение по ипотеке.

Мы с вами видим, что «Семейная ипотека» превратилась, скажем так, в продукт труда супруги и супруга, потому что сегодня они являются созаемщиками, оба должны обладать теми критериями, которые подходят для банка в случае выдачи им «Семейной ипотеки». Хорошая кредитная история у обоих должна быть, белая зарплата. То есть на сегодняшний день банки что делают? Не все банки просят справку по форме 2-НДФЛ, некоторым достаточно других подтверждений зарплаты. Но банки обращаются в налоговую, получают информацию о том, какие налоговые отчисления были у предполагаемых заемщиков за определенный период. Кстати говоря, не за последний месяц. Они анализируют определенный период и только после этого принимают решение. Поэтому для того, чтобы получить одобрение по ипотеке, должна быть высокая заработная плата у каждого из супругов. Я уже говорил о том, что многим людям приходится даже разводиться формально только для того, чтобы получить льготную ипотеку, пока они еще подходят под нее. И люди идут на такие вещи. Ситуация очень непростая.

Скажу больше, если раньше мы с вами могли рассчитывать на первоначальный взнос 20% в среднем, потом он стал 30%, то сегодня первоначальный взнос, который банки пропускают, и вероятность выдачи вот этого ипотечного кредита возрастает - это 50%.

- Получается, где-то нужно найти 2-3 миллиона рублей? 

- Именно так. Буквально несколько лет назад 3 миллиона рублей - это была средняя стоимость однокомнатной квартиры. Я еще помню, когда наши участники СВО получали за ранение деньги, как раз 3 миллиона им выделяли, и они приобретали квартиры. Мы им в этом помогали, делали скидки, подгоняли стоимость. Где-то, может, 3 млн 200 тысяч квартира стоила. Для уважаемых людей мы делали всякие разные продукты, и за 3 миллиона у них получалось купить квартиру без всяких ипотечных программ. А на сегодняшний день только первоначальный взнос составляет в районе, как вы правильно сказали, 2-3 миллионов рублей, понимаете? То есть жилье в новостройках для наших граждан на сегодняшний день становится все менее и менее доступным. 

Недавно я разговаривал с одним из псковских крупных застройщиков, который строит целый квартал. За последние две недели данный застройщик не продал ни одной квартиры.

- Может быть, что-то порекомендуете, какие-то лайфхаки? Как вообще сейчас поступать людям, которые или уже взяли, или берут ипотеку?

- Дам небольшой практический совет. Кто-то недавно ипотеку взял, кто-то давно уже находится в этом процессе. Например, изначально у человека были платежи по 50 тысяч, потом они уже каким-то образом уменьшаются. Что граждане могут сделать вообще на данный момент? Либо уменьшить срок кредита, либо уменьшить ежемесячный платеж. Есть два таких варианта. Но граждане часто забывают или не пользуются этим.

Я много общаюсь с людьми на эту тему. Есть еще некий гибрид всего этого. Я, наверное, немножечко расскажу о нем. Дело в том, что если мы с вами уменьшаем ежемесячный платеж, то тогда мы с вами в конце все-таки теряем деньги. Получается, что у нас срок кредита не уменьшается, и, в общем, все равно переплата будет достаточно большая.

Если мы с вами, уменьшая срок кредита, увеличиваем ежемесячный платеж, то мы рискуем финансовой подушкой безопасности, которую я рекомендую в каждой семье иметь. Тогда мы больше платим денег, грубо говоря. И вот здесь есть некий такой гибрид, когда у нас, например, какие-либо появились дополнительные доходы, либо у нас ежемесячный платеж со временем уже уменьшился, и мы вроде как платили 40, стали платить 30, и 10 остается. Что я рекомендую? Эти 10 закидывать в этот ежемесячный платеж. У нас получится нечто среднее между двумя этими вариантами, о которых я на данный момент сказал. И делается это все элементарно. То есть нужно зайти в свои «Госуслуги», открыть соответствующий раздел. Там будут предложены эти варианты тоже, о которых я сказал. 

Также необходимо кредиты рефинансировать, когда ипотечная ставка снижается, соответственно. Любые ипотечные продукты подвержены рефинансированию. 

- Олег Михайлович, насколько я понимаю, стройка вашего дома активизировалась, процесс идет. Расскажите, что там у вас происходит на объекте?

- На данный момент наша компания «Монолит» участвует в строительстве двух многоквартирных домов. Один дом по адресу: Завеличенская, 16 мы совместно с застройщиком «СМУ 60» сдаем в сентябре этого года. Буквально меньше полугода осталось до сдачи этого дома. Техническая готовность, естественно, будет обеспечена раньше. Но, как говорится, мало дом построить, нужно еще бюрократию пройти, собрать очень большое количество различной документации, исправить достаточно большое количество замечаний, которые компетентные сотрудники государственных органов делают при сдаче дома, при его приемке.

Продажи, кстати говоря, в этом доме относительно неплохо идут. Буквально 20 с чем-то процентов не продано. Дом действительно хороший получился, как я уже говорил, дом монолитный. Я люблю такое выражение: одетый в шубу. То есть это навесной фасад. То есть утеплитель идет по газобетонному блоку, сам по себе газобетонный блок - это очень хороший материал. Он в своей структуре имеет поры. Когда он производится, туда добавляется металлическая пудра, по-моему, и получаются пузырьки.

Микропузыри создают воздушную подушку внутри этого блока, и он сам по себе, этот материал, вообще не требует утепления. Определенная толщина должна быть под определенный климат. Но несмотря на это по газоблоку идет утепление, а дальше - плитка, так называемый навесной фасад. Этот дом не эконом-класс, это хороший, качественный, добротный, дорогой дом. Люди это понимают. Цены, в принципе, такие же, как и везде. Поэтому там продажи идут. Поэтому, если кому-то интересно, я этот дом рекомендую.

Также мы начали полноценные работы по дому из сборной монолитной конструкции. Это тоже хорошая технология, это теплые дома, по скандинавской технологии строятся. Современный плюс этих домов в том, что полностью производится материал, из которого дом собирается, на заводе по всем ГОСТам, по всем правилам, стандартам. Более того, в этом направлении мы работаем с компанией «Скандинавия», которая себя зарекомендовала очень хорошо. И я думаю, что этот дом мы до конца года тоже построим. И, кстати говоря, в этом доме, Завеличенская, 15, экономия по теплу будет у граждан, нежели в каком-то обычном доме. Подробнее можно узнать по телефонам: +7-921-505-55-77 и короткому 60-55-77.

Беседовал Константин Калиниченко