«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: как изменится семейная ипотека и кто на самом деле зарабатывает на новостройках
Какие изменения готовит правительство для семейной ипотеки и почему воспользоваться ею нужно прямо сейчас? Почему цены на новостройки в Пскове продолжают расти, а застройщики находятся на грани выживания? Кто на самом деле зарабатывает на возведении домов — банки или девелоперы? А также о рекордных темпах строительства, «честном эконом-классе» и новом проекте на Завеличенской, 15 рассказал руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак в новом выпуске программы «Квадратные метры» на ПЛН FM (102.6 FM).
Ситуация на рынке недвижимости Пскова и изменения в ипотеке
- Олег Михайлович, очень интересно из первых уст узнавать, что сейчас происходит на рынке псковского девелопмента: что строится, какие цены, как купить с максимальной выгодой и не ошибиться с качеством и районом. В прошлой программе мы говорили о грядущих изменениях в семейной ипотеке. Сегодня были новости: спрос вырос, но государство собирается изменить формат своего участия. Так ли это?
- Да, действительно. Изменения в семейной ипотеке будут, и они будут не в пользу тех, кто хочет её получить. В связи с этим очень серьёзно вырос спрос на квартиры. Конкретики пока нет, но точно известно, что это будет не новый закон через Госдуму, а постановление правительства. До 1 июля 2026 года Минстрой и Минфин должны дать предложения, и в начале июля примут нововведения.
Что мы знаем? Ставка для семей с одним или двумя детьми, скорее всего, повысится. Также повысится ставка для семей, где брак не зарегистрирован, и если ребёнок не зарегистрирован по месту жительства родителей. Совет один: если есть возможность приобрести квартиру по семейной ипотеке, делать это нужно незамедлительно. Более того, сегодня у нашей компании есть инструмент: при определённом удорожании квартиры можно достичь ставки чуть больше 4% вместо стандартных 6%. При текущей инфляции это просто подарок. Нужно отбросить сомнения и заходить в этот продукт.
- Скорее всего, лучших условий в обозримом будущем не будет. Полгода назад продажи шли сложно, сейчас устанавливается баланс. Значит, программы для потребителей улучшаться не будут, и можно ожидать рост цен. Лучше сейчас вписаться, если есть, с чем, верно?
- Однозначно. Серьёзного скачка цен на новостройки не ожидается, но постепенный рост будет продолжаться. В микрорайоне Борисовичи однокомнатные квартиры у некоторых застройщиков уже достигают 110 000 рублей за квадратный метр. В начале года мы говорили о переходе психологической планки в 100 000 рублей, а сегодня уже 110 000. Есть объективные причины: дорожают стройматериалы, сохраняется проблема с кадрами — специалистов мало, они дорогие. И, конечно, 214-й федеральный закон.
Экономика строительства: кто зарабатывает
По нормам этого закона, большую часть денег со стройки зарабатывают банки. Банк выдаёт проектное финансирование. Застройщик фактически берёт в банке свои же деньги под проценты — с точки зрения экономики это абсурд. Деньги от продажи квартир ложатся на эскроу-счета, и банк под процент выдаёт их застройщику, хотя они должны приносить процент, как на депозите. Более того, застройщик платит банку за саму возможность получения этих денег от 3 до 6 млн рублей.
Затем банк выдаёт ипотеку покупателям в этом же доме — зарабатывает второй раз. И ещё раз заработает, выдавая эти деньги кому-то в кредит. То есть банк три-четыре раза зарабатывает на одном доме. А застройщик зарабатывает только один раз, и то если повезёт: не подведут подрядчики, не будет коллапса на рынке, не придётся перепроектировать. Говорить, что застройщики жируют, нельзя. Они находятся на грани выживания. Сработал грамотно — небольшие деньги заработал. Ошибся — сработал в ноль или остался должен.
Темпы строительства и организация площадки
- Олег Михайлович, в прошлой программе мы показывали стройку вашего дома, тогда было три этажа. Посмотрим, что изменилось за три с небольшим недели. Пять или шесть этажей?
- С цокольным этажом, который мы тоже считаем, у нас закончено шесть этажей. На это ушло полтора месяца. Уже идёт возведение межкомнатных перегородок и инженерных коммуникаций: вентиляция, сантехника, отопление. Далее заходят электрики. Ведутся работы по прокладке внешних сетей, ливнёвки, газоснабжение уже заведено в дом. Многие работы идут параллельно. Подрядчики все проверенные, с опытом и, самое главное, с желанием работать. В наш объект непроверенному подрядчику попасть просто невозможно.
- Смотрю на фото и создаётся впечатление высокого уровня порядка. Минимум хлама, нет отходов, всё складировано, площадка укреплена. Нет классического хаоса, согласны?
- Вы очень верно подметили. Такая организация процесса не намного дороже, чем развести бардак, но гораздо приятнее находиться на площадке. Когда приезжает ГАСН (Государственный архитектурно-строительный надзор) с проверкой, у меня порядок. Нет грязи по колено: мы завезли нормальный песок и щебень, утрамбовали, и вода от дождей уходит в щебень. Подрядчики обязаны правильно утилизировать упаковку от материалов: раз в неделю заказываем контейнер и вывозим мусор.
Та скорость, которую мы показываем, позволяет надеяться, что сборно-монолитный дом мы закончим в конце сентября. Сам процесс строительства займёт чуть больше пяти месяцев. Дом будет десятиэтажным. У нас ненормированный рабочий день, нет выходных и праздников. Скорость — это вынужденная мера. Если стройку затянуть, кран будет стоять, все будут получать зарплату, а зимой нужно будет отапливать целый дом. За счёт этой эффективности мы предлагаем приемлемые цены. Стоимость двух- и трёхкомнатных квартир по адресу Завеличенская, 15 — самая низкая в этом районе. Себестоимость позволяет нам продавать трёхкомнатные квартиры всего по 79 000 рублей за квадратный метр. Таких цен в этом году уже не было, первые квартиры мы продали сразу, осталось всего три.
«Крепкий эконом»: качество и технологии
- Многие зададутся вопросом: строят быстро — нет ли подводных камней?
- Самое главное здесь — это организация и подготовка к строительству. Некоторые застройщики за счёт мелких деталей пытаются выдать свои дома за комфорт-класс. Честно скажу: домов комфорт-класса в Пскове, за исключением, пожалуй, одного на Рижском проспекте, пока нет. Есть «лютый эконом» с дешёвыми лифтами и стандартами прошлого века. А есть крепкий, качественный эконом-класс — это наш дом. Мы не говорим, что это комфорт-плюс, мы говорим честно. Но если углубиться в технические детали...
Начнём с котельной. Мы заказали самые современные конденсационные котлы, которые в два с половиной раза дороже обычных, но они позволят гражданам экономить 30-40% газа. Платить за тепло люди будут гораздо меньше. Двойные стеклопакеты и конструкция дома позволяют экономить на теплопотерях около 1 000 рублей в месяц. Даже с учётом остекления в пол, теплопотери минимальны за счёт качественных стеклопакетов. Лифт тоже качественный: электронное табло, хорошее освещение, приятные кнопки.
Отделка входных групп: мы перепроектировали тамбурную дверь, сделали её больше и стеклянной, чтобы сохранить свет и эстетику, хотя это дороже. Мы застеклили балконы и со стороны двора, хотя закон этого не требует, чтобы фасад выглядел единообразно и людям не пришлось тратить на это свои деньги.
Планировки и европейский подход
Отдельно хочу сказать о планировках. Мы придерживаемся европейского подхода: небольшие спальни, но большие кухни-гостиные. Например, площадь кухни, объединённой с гостиной, составляет порядка 18 квадратных метров. На лоджии, благодаря окну в пол и естественному освещению, отлично разместится кабинет. Мы подходим к вопросу так, как будто сами будем там жить, чтобы человек не переплачивал за лишние метры и получил качественный продукт.
Беседовал Константин Калиниченко
Пресс-портреты
